Es la historia que más nos duele escuchar, porque se repite y porque es prevenible. Una pareja aparta la casa de sus sueños con 80 mil pesos. Meten la solicitud de crédito con toda la fe del mundo. Seis semanas después, el banco dice que no, o presta menos de lo esperado. Y cuando piden de regreso su apartado, el vendedor contesta con el contrato en la mano: «aquí no dice que haya devolución».
Legalmente, puede tener razón. Lo que pase con tu apartado no lo decide la buena fe ni la costumbre: lo decide el papel que firmaste. Por eso las cláusulas de salida (las condiciones bajo las cuales recuperas tu dinero si la compra se cae) son la parte más importante de todo el contrato de apartado, y se negocian antes de transferir un solo peso. Después ya no hay negociación: hay pleito.
Primero, entiende qué firmaste
El apartado puede documentarse de varias formas: un convenio simple de apartado, un contrato de arras o directamente una promesa de compraventa con anticipo. Cada figura tiene consecuencias distintas si alguien se echa para atrás; en algunas modalidades de arras, quien incumple pierde el dinero entregado (o devuelve el doble, si incumple el vendedor). El panorama completo de esas figuras está en nuestra guía sobre el apartado y el contrato de arras.
Pero cualquiera que sea la figura, el principio es el mismo: el contrato debe listar, con nombre y apellido, los escenarios en los que el dinero regresa a ti. Si el documento guarda silencio, el silencio juega en tu contra. Y una advertencia que vale oro: «el asesor me dijo que sí me lo devuelven» no cuenta. Si no está escrito, no existe.
Las tres cláusulas de salida que sí o sí debes pactar
1. Sujeta a aprobación del crédito
La reina de todas. Debe decir algo así: si la institución financiera niega el crédito al comprador, el vendedor devolverá el 100% del apartado en un plazo determinado (cinco a diez días hábiles es razonable), contra la constancia de negativa. Puntos finos que conviene cerrar:
- Plazo realista para el trámite. Si el contrato te da 30 días para tener el crédito aprobado y el banco tarda 45, técnicamente incumpliste tú. Pacta 60 a 90 días si compras con crédito.
- Monto mínimo. Que la cláusula cubra también la aprobación parcial: si el banco aprueba pero por menos de lo que necesitas, cuenta como negativa salvo que tú decidas completar la diferencia.
- Evidencia. Define qué documento acredita la negativa (la carta o notificación del banco), para que no haya discusión sobre si «de verdad» lo intentaste.
2. Sujeta a avalúo suficiente
El banco presta sobre el valor de avalúo, no sobre el precio pactado. Si el avalúo sale por debajo, tu crédito se encoge y el hueco lo tendrías que poner tú de contado. La cláusula debe prever que, si el avalúo resulta menor al precio en más de cierto porcentaje, puedes renegociar el precio o retirarte con tu apartado íntegro. Los vendedores razonables la aceptan, porque un avalúo bajo les va a pasar con cualquier comprador con crédito, no solo contigo.
3. Sujeta a papeles limpios
Si la revisión del notario destapa problemas (un gravamen sin cancelar, una sucesión inconclusa, adeudos, medidas que no coinciden), tú tienes derecho a salirte con tu dinero completo. Esta cláusula debe incluir un plazo para que el vendedor subsane: si en X días no resuelve, devolución automática. Sin ella, podrías quedar atrapado meses esperando a que el vendedor arregle sus papeles, con tu dinero secuestrado.
Lo que pasa en cada escenario (con y sin cláusulas)
| Escenario | Con cláusulas de salida | Sin cláusulas |
|---|---|---|
| El banco niega el crédito | Devolución del 100% contra constancia | El vendedor puede retener el apartado |
| El banco aprueba menos de lo necesario | Cuenta como negativa: devolución o renegociación | Zona gris: casi siempre pleito |
| El avalúo sale bajo el precio | Renegocias precio o sales con tu dinero | O completas de tu bolsa, o pierdes el apartado |
| Los papeles del vendedor salen mal | Plazo para subsanar; si no, devolución total | Espera indefinida con tu dinero atorado |
| Simplemente te arrepientes | Pierdes el apartado (y es justo) | Pierdes el apartado |
Fíjate en la última fila: las cláusulas de salida no son un permiso para arrepentirte gratis. Si te bajas del trato por puro cambio de opinión, lo normal y lo justo es que el vendedor conserve el apartado: para eso existe, para compensarle el tiempo que su casa estuvo fuera del mercado. Las cláusulas protegen contra causas ajenas a tu voluntad, no contra tus dudas. Esa distinción, bien entendida por ambas partes, es la que hace que un vendedor serio las acepte sin pelear.
Cómo plantearlo sin que el vendedor se espante
A algunos compradores les da pena «complicar» el trato pidiendo cláusulas. Al revés: pedirlas te presenta como alguien que sabe lo que hace. El argumento es simple y honesto: «si el crédito no sale por causa del banco, ninguno de los dos gana quedándose en pleito; te devuelvo tu casa al mercado en días y tú me devuelves mi dinero». La condición ideal es venir desde antes: estas cláusulas nacen en tu oferta por escrito, como explicamos en la guía de cómo hacer una oferta que te tomen en serio, y de ahí se copian al contrato de apartado. Cuando ya entregaste el dinero, tu poder de negociación se fue con la transferencia.
Una señal de alerta que no debes ignorar: el vendedor (o el desarrollador) que se niega rotundamente a cualquier condición de devolución. Los contratos de adhesión de algunas desarrolladoras traen apartados «no reembolsables» en letra chica. Ahí la decisión es tuya, pero tómala sabiendo que estás apostando ese dinero a que todo salga perfecto en un proceso que no controlas por completo. Si algo sale mal en un caso así, Profeco y Condusef son las instancias donde orientarte según quién sea tu contraparte.
El expediente que te blinda
Además de las cláusulas, guarda todo: el contrato firmado por ambas partes (no fotos borrosas: el documento), el comprobante de la transferencia con concepto claro, la solicitud de crédito con fecha, y la constancia de negativa o de aprobación parcial si llega el caso. Con ese expediente, una devolución pactada se cobra sin drama; sin él, hasta la mejor cláusula se vuelve tu palabra contra la del vendedor.
Y recuerda dónde vive este contrato dentro del mapa general: el apartado es la etapa 2 de un proceso de siete que termina con las llaves en tu mano. El recorrido completo, con lo que se firma y se paga en cada tramo, está en la guía para cerrar la compra de tu casa, del sí a las llaves.
Preguntas frecuentes
¿Me tienen que devolver el apartado si el banco no me da el crédito?
Solo si el contrato de apartado lo dice expresamente. Si pactaste una cláusula sujeta a aprobación de crédito, la devolución procede contra la constancia de negativa del banco. Si el contrato no dice nada, el vendedor puede legalmente retener el dinero, por eso la cláusula se negocia antes de pagar.
¿Cuánto se da de apartado por una casa?
Lo usual ronda entre el 1 y el 5% del precio, según la zona y el tipo de operación. Desconfía de quien exige apartados muy grandes «para tomarte en serio»: a mayor monto entregado sin escritura de por medio, mayor tu riesgo si algo sale mal.
¿Qué pasa con el apartado si el vendedor se arrepiente?
Depende de la figura firmada. En un apartado simple, lo mínimo es la devolución total; en arras penitenciales, la regla clásica es que el vendedor que se retracta devuelve el doble de lo recibido. Sea cual sea el caso, la consecuencia debe estar escrita en el contrato.
¿El apartado se descuenta del precio de la casa?
Sí, siempre que la operación llegue a buen término: el apartado se abona al precio total y así debe decirlo el contrato. Verifica que el documento lo mencione y que el recibo o transferencia identifique el inmueble y el concepto.
Ochenta mil pesos se transfieren en treinta segundos y se pelean durante años. Las tres cláusulas de esta guía se redactan en media hora y te ahorran exactamente ese pleito. Negócialas siempre, con la tranquilidad de quien protege su dinero sin dañar el trato. Y si apenas vas rumbo a esa etapa, sigue construyendo tu lista de candidatas en inmuebles.nocnok.com: mejor llegar al apartado con opciones que con desesperación.
