Llega el presupuesto de la notaría y ahí está: un renglón que dice ISAI, o traslado de dominio, o impuesto sobre adquisición de inmuebles, con una cantidad que puede ser de las más grandes de todo el cierre. Muchos compradores lo descubren en ese momento, con la firma a dos semanas, y el susto es proporcional a lo que no habían presupuestado.
Este artículo existe para que a ti no te pase. Vamos a explicar qué es este impuesto, cómo se calcula, quién lo paga, por qué el mismo departamento puede generar un impuesto distinto según el estado donde esté, y qué preguntas hacerle a tu notario para conocer el monto exacto antes de comprometerte.
Qué es el ISAI y por qué tiene tantos nombres
El Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles es un impuesto local que se paga una sola vez, cada vez que un inmueble cambia de dueño. Lo paga quien adquiere, es decir, tú como comprador. Como es un impuesto local, cada entidad y a veces cada municipio le pone su nombre: ISAI, ISABI, traslado de dominio, impuesto de adquisición. Es el mismo animal con distintos collares.
Un matiz que confunde a mucha gente: este impuesto no es exclusivo de las compraventas. También se genera en donaciones, herencias y adjudicaciones, con reglas y beneficios propios según el caso. Y no lo confundas con el ISR: ese es el impuesto que puede tocarle al vendedor por su ganancia, del que hablamos en qué impuestos pagas al vender una casa. En una operación normal, cada quien carga con el suyo: tú el ISAI, el vendedor su ISR si aplica.
Cómo se calcula: la mecánica que no cambia
Aunque las tasas varían, la mecánica es la misma en casi todo el país. El impuesto se calcula aplicando una tasa o tarifa sobre una base, y la base suele ser el valor MÁS ALTO entre tres candidatos: el precio pactado en la operación, el valor del avalúo y el valor catastral. Esto importa muchísimo, porque significa que no puedes bajar el impuesto poniendo un precio menor en la escritura: si el avalúo sale más alto, sobre ese se calcula.
De paso, una advertencia que damos siempre: escriturar por debajo del precio real, además de ser ilegal, te sale carísimo a la larga, porque cuando tú vendas, tu «ganancia» fiscal se medirá contra ese valor artificialmente bajo y el ISR te alcanzará con fuerza. El impuesto se paga completo y por el valor real. Punto.
Por qué cambia según el estado
Al ser un impuesto local, cada legislatura decide su esquema, y por eso comprar el mismo valor de casa puede generar impuestos notablemente distintos según la entidad. Como referencia estable, en la mayoría del país el impuesto ronda entre el 2% y el 5% del valor de la operación, pero el diseño varía. Estos son los tres esquemas que te vas a encontrar:
| Esquema | Cómo funciona | Qué significa para ti |
|---|---|---|
| Tasa fija | Un porcentaje único sobre la base gravable, sin importar el valor | Cálculo simple: base por tasa |
| Tarifa progresiva | El porcentaje sube por rangos de valor, como la CDMX | Las propiedades más caras pagan proporcionalmente más |
| Tasa con reducciones | Tasa general con descuentos o exenciones para vivienda de menor valor o ciertos programas | Puede haber beneficio si tu vivienda entra en los supuestos |
Las tasas exactas cambian con las leyes de ingresos de cada año, así que cualquier tabla con porcentajes precisos caduca rápido. La fuente confiable para tu caso es una sola: el presupuesto que te haga la notaría de la entidad donde está el inmueble, con las tarifas vigentes del año en que firmas.
Quién lo cobra y cuándo se paga
Aquí hay una buena noticia operativa: tú no vas a hacer fila en la tesorería. El notario calcula el impuesto, te lo incluye en su presupuesto, lo retiene de lo que le entregas y lo entera a la autoridad al firmar la escritura. Es uno de los conceptos que explican por qué el presupuesto notarial se siente alto: buena parte no son honorarios, son impuestos y derechos que el notario solo administra. El desglose completo de ese presupuesto lo revisamos en gastos notariales al comprar casa.
El pago se hace en torno a la firma, dentro de los plazos que marca cada ley local. Pagarlo fuera de plazo genera actualizaciones y recargos, otra razón para no firmar hasta tener el dinero completo del cierre, no solo el del enganche.
Cómo presupuestarlo sin sustos
La regla práctica que recomendamos: desde que defines tu presupuesto de compra, aparta entre un 4% y un 8% adicional del valor de la casa para el paquete completo de cierre, donde el ISAI es normalmente el componente más grande, acompañado de derechos de registro, honorarios y certificados. Sobre una casa de 2 millones, hablamos de un colchón de 80 a 160 mil pesos aproximadamente, según el estado.
Y antes de firmar cualquier promesa de compraventa, pide a la notaría una cotización del cierre con el valor estimado de tu operación. Es una llamada que te evita descubrir el impuesto cuando ya no hay margen de maniobra. El lugar exacto de este pago dentro de la línea de tiempo del cierre lo puedes ver en la guía completa para cerrar la compra de tu casa.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el ISAI, el comprador o el vendedor?
El comprador. Es el impuesto por adquirir el inmueble, y lo retiene y entera el notario como parte de los gastos de escrituración. El vendedor, por su parte, responde por el ISR de su ganancia cuando aplica.
¿Sobre qué valor se calcula el traslado de dominio?
En la generalidad de los estados, sobre el valor más alto entre el precio pactado, el avalúo y el valor catastral. Por eso un avalúo alto puede subir tu impuesto aunque hayas negociado buen precio. Tu notario te confirmará la regla exacta de tu entidad.
¿El ISAI se puede pagar con el crédito hipotecario?
Algunos productos hipotecarios permiten financiar una parte de los gastos de escrituración, incluyendo impuestos, ya sea dentro del crédito o como monto adicional. No todos lo ofrecen y financiarlo genera intereses sobre ese dinero, así que compara: a veces conviene más ahorrarlo aparte.
¿Hay descuentos o exenciones en el ISAI?
Varias entidades contemplan reducciones para vivienda de interés social o valores bajos, y beneficios en ciertos casos de herencias o donaciones entre familiares directos. Los supuestos y montos cambian por estado y por año; pídele a tu notario que revise si tu operación califica para alguno.
El ISAI no se puede evitar, pero sí se puede llegar a él sin sorpresas: conociendo la mecánica, presupuestando el colchón de cierre y preguntando a la notaría desde temprano. Si todavía estás afinando números para decidir cuánta casa comprar, explora propiedades dentro de tu rango en inmuebles.nocnok.com y haz las cuentas completas desde el principio.
